재개발 조합설립인가 요건, 토지등소유자 75% 동의율, 정관 작성, 창립총회 개최, 인가 절차까지 핵심 정보를 총 정리했다.
재개발 조합설립인가 총 정리 (동의율 75%·정관 작성·창립총회)
조합설립인가는 재개발 사업을 본격적으로 추진하기 위한 법인 설립 단계로, 토지등소유자 75% 이상의 동의와 토지면적 1/2 이상의 동의를 받아야 한다. 추진위원회가 창립총회를 개최하여 조합 정관을 의결하고, 임원을 선출한 후 시장·군수 등의 인가를 받으면 조합이 설립된다.
조합은 법인으로 등기되며, 사업시행자로서 재개발 사업 전체를 수행할 권한과 책임을 갖는다. 조합설립인가를 받으면 추진위원회는 자동으로 해산되고, 추진위원회가 체결한 계약은 조합이 승계한다.
지금부터 재개발 조합설립인가 요건, 동의율 75%, 정관 작성, 창립총회, 인가 절차까지 핵심 정보를 자세히 알아보자.
1. 조합설립인가 기본 개념
조합설립인가는 재개발 조합을 법인으로 설립하는 단계로, 도시정비법 제35조에 근거하고 있다. 조합은 사업시행자로서 재개발 사업 전체를 수행하며, 법인등기를 통해 법인격을 취득한다.
조합의 법적 성격
조합의 법적 성격은 다음과 같다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 법적 근거 | 도시정비법 제35조 |
| 설립 시기 | 추진위원회 승인 후, 조합설립인가 받은 때 |
| 법적 성격 | 비영리 사단법인 |
| 주요 목적 | 재개발 사업 시행 |
| 존속 기간 | 청산 완료 시까지 |
조합은 법인이므로 조합 명의로 계약을 체결하고, 권리·의무의 주체가 될 수 있다. 또한 조합원의 권리·의무는 조합 정관과 법령에 따라 규율된다.
조합설립 동의율 (2025년 11월 기준)
조합설립 동의율은 다음과 같다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 토지등소유자 동의율 | 75% 이상 | 70% 이상 (2025년 6월 4일 완화) |
| 토지면적 동의율 | 1/2 이상 | – (불필요) |
| 동별 요건 | – | 각 동 1/3 이상 (2025년 6월 4일 완화) |
재개발은 2025년 11월 현재 여전히 75% 동의율을 유지하고 있지만, 재건축은 2025년 6월 4일부터 70%로 완화되었다. 재개발 동의율 완화 논의가 진행 중이지만 아직 시행되지 않았다.
🔄 재개발 vs 재건축, 차이가 뭘까?
재개발은 노후 주거지를 철거하고 새로 짓는 사업이고, 재건축은 노후 아파트를 재건축하는 사업이다. 동의율, 조합원 자격, 분담금, 세금까지 상세히 비교 분석했다.
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2. 조합설립 동의율 요건
조합설립인가를 받으려면 토지등소유자 75% 이상과 토지면적 1/2 이상의 동의를 받아야 한다. 두 요건을 모두 충족해야 조합설립인가 신청이 가능하다.
동의율 계산 방법
동의율은 다음과 같이 계산한다.
② 토지면적 동의율 = 동의자 소유 토지면적 합계 ÷ 전체 토지면적 × 100
- 토지등소유자 = 정비구역 내 토지나 건물을 소유한 사람
- 토지면적 = 정비구역 내 전체 토지면적 (도로 등 제외)
- 동의 요건 = 두 요건 모두 충족해야 함
예시: 토지등소유자 100명, 전체 토지면적 10,000㎡인 경우
- 동의자 수 76명 이상 필요 (75% = 75명, 반올림하여 76명)
- 동의자 소유 토지면적 5,000㎡ 이상 필요 (1/2 = 5,000㎡)
동의 철회 가능 시기
조합설립 동의는 창립총회 개최 전까지 철회할 수 있다.
| 시기 | 철회 가능 여부 |
|---|---|
| 창립총회 개최 전 | 철회 가능 |
| 창립총회 개최 후 | 철회 불가 |
| 조합설립인가 후 | 철회 불가 |
창립총회 개최 공고가 나간 후에는 동의 철회가 어렵다. 따라서 동의서 작성 시 신중히 검토해야 하며, 조합 정관 초안을 반드시 확인해야 한다.
동의서 징구 시 주의사항
- 지자체 검인 및 연번 부여 필수
- 토지등소유자 본인 직접 서명 또는 위임장 필요
- 조합 정관 초안을 반드시 첨부하여 동의 받아야 함
- 동의 내용을 명확히 고지 (정관 주요 내용, 분담금 예상액 등)
- 허위·기망으로 동의를 받으면 법적 책임 발생
※ 개별 사안에 따라 동의율 요건이 달라질 수 있으므로, 구체적인 내용은 해당 지자체에 문의하시기 바란다.
3. 조합 정관 작성
조합 정관은 조합 운영의 기본 규칙으로, 조합의 조직, 업무, 의사결정 방법 등을 규정한다. 추진위원회가 정관 초안을 작성하고, 창립총회에서 의결하여 확정한다.
정관 필수 기재사항
조합 정관에는 다음 사항이 반드시 포함되어야 한다.
- 목적 및 명칭 – 조합의 목적, 명칭, 사무소 소재지
- 정비구역 위치·면적 – 정비구역 위치, 면적, 경계
- 조합원 자격 – 조합원 자격 요건, 권리산정기준일
- 임원 구성 – 조합장, 이사, 감사 정수 및 선출 방법
- 총회 운영 – 총회 소집, 의결 정족수
- 업무 범위 – 조합이 수행할 업무
- 회계 – 예산·결산, 회계 감사
- 청산 – 조합 청산 방법
정관은 조합 운영의 최상위 규범이므로, 명확하고 구체적으로 작성해야 한다. 애매한 규정은 향후 조합원 간 분쟁의 원인이 될 수 있다.
정관 작성 시 중요 사항
정관 작성 시 특히 주의해야 할 사항은 다음과 같다.
| 항목 | 주요 내용 |
|---|---|
| 권리산정기준일 | 조합원 자격을 결정하는 날짜 명시 (일반적으로 정비구역 지정 고시일) |
| 총회 의결 정족수 | 일반 안건 과반수, 중요 안건(정관 변경 등) 2/3 이상 |
| 조합원 자격 상실 | 현금청산 대상자, 분양신청 미신청자 등 명시 |
| 분담금 납부 | 분담금 산정 방법, 납부 기한, 연체 시 조치 |
| 시공사 선정 | 시공사 선정 방법 (입찰, 수의계약 등) 명시 |
정관은 창립총회에서 의결되며, 조합설립인가 후에도 조합총회 의결로 변경할 수 있다. 다만 중요한 사항 변경은 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다.
👤 조합원 자격, 어떻게 확정될까?
조합원 자격은 권리산정기준일에 토지와 건물을 모두 소유한 토지등소유자에게 주어진다. 1세대 1조합원 원칙, 투기과열지구 실거주 요건까지 상세히 정리했다.
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4. 창립총회 개최
창립총회는 조합 설립을 위한 최초 총회로, 정관 의결, 임원 선출, 정비사업전문관리업자 선정 등을 의결한다. 토지등소유자 과반수 출석으로 개의하고, 출석자 과반수 찬성으로 의결한다.
창립총회 절차
창립총회 절차는 일반적으로 다음과 같다.
추진위원회가 창립총회 개최 7일 전까지 토지등소유자에게 통지하고 공고한다. 안건, 일시, 장소 등을 명시한다.
토지등소유자 과반수가 출석하여 개의한다. 출석자 과반수 찬성으로 안건을 의결한다.
조합 정관을 의결한다. 정관은 조항별로 의결하거나 일괄 의결할 수 있다.
조합장, 이사, 감사를 선출한다. 선출 방법은 정관에 따라 직접 선거 또는 간접 선거로 진행한다.
창립총회 의사록을 작성하고, 의장과 출석 토지등소유자 대표가 서명·날인한다.
창립총회 의결 사항
창립총회에서 의결하는 주요 안건은 다음과 같다.
| 안건 | 의결 정족수 |
|---|---|
| 조합 정관 의결 | 출석자 과반수 |
| 임원 선출 | 출석자 과반수 |
| 정비사업전문관리업자 선정 | 출석자 과반수 |
| 설계자 선정 | 출석자 과반수 |
| 시공사 선정 방법 결정 | 출석자 과반수 |
창립총회 의결 없이 임의로 계약을 체결하거나 비용을 지출할 수 없다. 중요한 결정은 반드시 창립총회 의결을 거쳐야 한다.
창립총회 불성립 시
창립총회가 유회(과반수 미출석)되면 다음과 같이 처리한다.
- 재소집 공고 (7일 전 통지)
- 재소집 총회는 출석 인원에 관계없이 개의 가능 (법령 규정 있는 경우)
- 재소집 총회도 불성립 시 추진위원회에서 대책 논의
- 동의 철회자 발생 시 동의율 재확보 필요
※ 개별 사안에 따라 창립총회 절차가 달라질 수 있으므로, 구체적인 내용은 정관을 확인하시기 바란다.
5. 조합설립인가 신청 및 승인
창립총회를 마친 후 추진위원회(또는 조합장)가 시장·군수 등에게 조합설립인가를 신청한다. 시장·군수 등이 심사하여 인가하면 조합이 정식으로 설립된다.
조합설립인가 신청 서류
조합설립인가 신청 시 다음 서류를 제출해야 한다.
| 서류 | 내용 |
|---|---|
| 인가 신청서 | 규칙 제11조 별지 제5호 서식 |
| 조합 정관 | 창립총회에서 의결된 정관 |
| 창립총회 의사록 | 의장·출석자 대표 서명·날인 |
| 동의서 | 토지등소유자 75% + 토지면적 1/2 동의서 |
| 토지등소유자 명부 | 정비구역 내 전체 토지등소유자 목록 |
| 임원 명단 | 조합장, 이사, 감사 명단 |
| 개략적인 사업시행계획서 | 사업 개요, 예상 사업비 등 |
동의서는 지자체 검인을 받아야 하며, 연번이 부여되어야 유효하다. 검인 없는 동의서는 법적 효력이 없으므로 주의해야 한다.
조합설립인가 심사 및 승인
시장·군수 등은 다음 사항을 심사하여 조합설립인가 여부를 결정한다.
- 동의율 충족 여부 (토지등소유자 75% + 토지면적 1/2)
- 정관의 적법성 (필수 기재사항 포함 여부)
- 창립총회 절차의 적법성
- 임원 결격사유 해당 여부
- 도시정비법 및 관련 법령 위반 여부
조합설립인가를 받으면 시장·군수 등이 고시하고, 조합은 법인등기를 완료해야 법인격을 취득한다. 법인등기는 인가 고시일로부터 30일 이내에 완료해야 한다.
조합설립인가 소요 기간
| 단계 | 소요 기간 |
|---|---|
| 동의서 징구 | 6개월~1년 |
| 창립총회 준비 | 1~2개월 |
| 인가 신청 | 즉시 |
| 시장·군수 심사 | 1~2개월 |
| 법인등기 | 1개월 |
| 합계 | 8개월~1년 4개월 |
📅 조합 설립 후 다음 단계는?
조합설립인가 후에는 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 단계로 진행된다. 각 단계별 소요 기간, 주요 업무, 주의사항을 상세히 정리했다.
▶ 재개발 절차 단계별 총 정리 보기※ 개별 사안에 따라 조합설립인가 절차가 달라질 수 있으므로, 구체적인 내용은 해당 지자체에 문의하시기 바란다.
6. 조합 임원 구성 및 운영
조합은 조합장 1명, 이사 및 감사 각 1명 이상을 두어야 한다. 임원은 창립총회 또는 조합총회에서 선출하며, 임기는 정관에 따라 2~3년이다.
임원 구성
조합 임원 구성은 다음과 같다.
| 임원 | 정수 | 역할 |
|---|---|---|
| 조합장 | 1명 | 조합 대표, 업무 총괄 |
| 이사 | 3명 이상 | 조합 업무 분장, 조합장 보좌 |
| 감사 | 1명 이상 | 조합 업무·회계 감사 |
조합장은 조합을 대표하고 조합 업무를 총괄한다. 이사는 조합장을 보좌하며 조합 업무를 분장한다. 감사는 조합 업무와 회계를 감사하고, 부정이 있으면 총회에 보고해야 한다.
임원 결격사유
다음에 해당하는 사람은 조합 임원이 될 수 없다.
- 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인
- 파산선고를 받고 복권되지 않은 자
- 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 자
- 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자
- 정비사업 관련 법령 위반으로 벌금형을 선고받고 2년이 지나지 않은 자
- 해당 정비사업의 시공사·정비사업전문관리업자·설계자 임직원
임원이 결격사유에 해당하게 되면 당연 퇴임한다. 결격사유를 숨기고 임원에 선출된 경우 선출이 무효가 될 수 있다.
조합 운영 주의사항
조합 운영 시 다음 사항에 유의해야 한다.
- 투명한 회계 관리: 조합 예산·결산을 투명하게 관리하고 조합원에게 공개
- 총회 정기 개최: 연 1회 이상 정기총회 개최 의무
- 중요 사항 총회 의결: 시공사 선정, 관리처분계획 수립 등 중요 사항은 총회 의결 필수
- 이해상충 방지: 임원과 시공사 간 금품 수수 등 이해상충 행위 금지
💰 분담금, 얼마나 낼까?
조합 설립 후 관리처분계획인가 단계에서 분담금이 확정된다. 권리가액 산정, 비례율 계산, 추가분담금 발생 사유까지 실제 사례로 분석했다.
▶ 조합원 분담금 계산 가이드 보기※ 개별 사안에 따라 조합 운영 방법이 달라질 수 있으므로, 구체적인 내용은 정관을 확인하시기 바란다.
자주하는 질문
Q: 조합설립인가는 무엇인가요?
A: 조합설립인가는 재개발 조합을 법인으로 설립하는 단계다. 토지등소유자 75% 이상과 토지면적 1/2 이상의 동의를 받아 창립총회를 개최하고, 조합 정관을 의결하며, 임원을 선출한 후 시장·군수 등의 인가를 받으면 조합이 설립된다. 조합은 법인으로 등기되며 재개발 사업 전체를 수행한다. 개별 사안에 따라 차이가 있을 수 있으므로, 해당 지자체에 문의하시기 바란다.
Q: 조합설립 동의율은 얼마인가요?
A: 재개발 조합설립 동의율은 토지등소유자 75% 이상과 토지면적 1/2 이상이다. 두 요건을 모두 충족해야 조합설립인가를 신청할 수 있다. 재건축은 2025년 6월 4일부터 70%로 완화되었지만, 재개발은 여전히 75%를 유지하고 있다. 개별 사안에 따라 차이가 있을 수 있으므로, 해당 지자체에 문의하시기 바란다.
Q: 창립총회는 무엇인가요?
A: 창립총회는 조합 설립을 위한 최초 총회로, 정관 의결, 임원 선출, 정비사업전문관리업자 선정 등을 의결한다. 토지등소유자 과반수 출석으로 개의하고, 출석자 과반수 찬성으로 의결한다. 창립총회 개최 7일 전까지 토지등소유자에게 통지하고 공고해야 한다. 개별 사안에 따라 차이가 있을 수 있으므로, 정관을 확인하시기 바란다.
Q: 조합 정관은 무엇인가요?
A: 조합 정관은 조합 운영의 기본 규칙으로, 조합의 조직, 업무, 의사결정 방법 등을 규정한다. 추진위원회가 정관 초안을 작성하고, 창립총회에서 의결하여 확정한다. 정관에는 목적·명칭, 조합원 자격, 임원 구성, 총회 운영, 회계 등이 포함되어야 한다. 개별 사안에 따라 차이가 있을 수 있으므로, 전문가와 상담하시기 바란다.
Q: 조합 임원은 누구인가요?
A: 조합 임원은 조합장 1명, 이사 및 감사 각 1명 이상으로 구성된다. 임원은 창립총회 또는 조합총회에서 선출하며, 임기는 정관에 따라 2~3년이다. 조합장은 조합을 대표하고, 이사는 조합장을 보좌하며, 감사는 조합 업무와 회계를 감사한다. 개별 사안에 따라 차이가 있을 수 있으므로, 정관을 확인하시기 바란다.
글을 마치며
이번 시간에는 재개발 조합설립인가 요건, 동의율 75%, 정관 작성, 창립총회, 인가 절차까지 핵심 정보를 총 정리했다. 조합설립인가는 토지등소유자 75% 이상과 토지면적 1/2 이상의 동의를 받아 창립총회를 개최하고, 조합 정관을 의결하며, 시장·군수 등의 인가를 받으면 조합이 설립된다.
조합은 법인으로 등기되며 재개발 사업 전체를 수행할 권한과 책임을 갖는다. 조합 정관은 조합 운영의 기본 규칙이므로 명확하고 구체적으로 작성해야 하며, 창립총회 절차를 적법하게 진행해야 한다.
재개발 관련 구체적인 권리와 절차는 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 해당 분야 전문 변호사와 상담하여 정확한 법률 검토를 받기 바란다.
⚠️ 주의사항: 본 포스트는 법무부, 국토교통부, 대법원, 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령정보 등 공신력 있는 법률기관의 최신 법령 및 판례 정보를 바탕으로 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안에 대한 법률 자문이나 소송 대리를 대체할 수 없으며, 구체적인 사실관계와 정황에 따라 법률 판단이 달라질 수 있습니다. 실제 법률 문제나 분쟁이 있는 경우 반드시 해당 분야 전문 변호사와 직접 상담받으시기 바랍니다.
었습니다.
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